Votée en 2003, puis revisitée en 2012 et en 2013, la Loi Robien est un dispositif assez intéressant qui permet aux investisseurs de placer leur argent sur un produit aussi fiable que l’immobilier tout en se constituant un patrimoine. Ce dernier est voué à la location pour permettre de bénéficier d’une réduction d’impôts assez importante. Néanmoins, il importe de bien connaître le fonctionnement et les intérêts de ce dispositif afin d’en tirer le meilleur profit. On en dit plus dans cet article.
La loi Robien par définition
Pour aller droit au but, la loi Robien est un dispositif fiscal immobilier qui prend la forme d’un abattement sur le revenu perçu dans le cadre d’investissement locatif. Étant une loi de défiscalisation, elle consiste à déduire sur un pourcentage du prix de l’achat d’un logement qui peut être une maison ou un appartement des revenus nets imposables sur une durée maximale fixée à 15 ans. À noter également que cette loi est soumise à un plafonnement de loyers que l’on peut revoir chaque année.
Vue de la sorte, la Loi Robien reprend la forme d’un amortissement des impôts sur les revenus fonciers. De manière plus générale, le taux d’amortissement est de 65 % sur une durée de 15 ans, contre 8 % sur les 5 premières années de la mise en location, puis 2,5 % pour les 4 à 7 dernières années. Autrement dit, cette solution est l’idéale pour les investisseurs désireux de payer moins d’impôts, mais qui souhaitent continuer de percevoir des bénéfices sur leur projet.
Quoi qu’il en soit, il importe de bien comprendre le fonctionnement de ce projet pour ne pas commettre des erreurs ou faire de mauvais pas. Par conséquent, le plus simple serait de vous faire accompagner par un expert du domaine, surtout si vous n’y connaissez pas très en la matière.
Les deux versions de la loi Robien : la classique et la recentrée
Au moment de la création de la loi Robien en 2003, la version classique a été mise en vigueur. Elle concerne surtout les logements anciens réhabilités ainsi que l’achat des maisons neuves réalisé entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006. Ce dispositif a été mis en place pour encadrer les logements qui se trouvent en France et qui permet aux investisseurs de profiter d’un amortissement d’environ 8 % sur une durée de 5 ans, ensuite 2,5 % sur les années restant préalablement fixées dans le contrat de bail. À noter que la durée de la location peut s’étaler sur 9 à 15 ans.
En ce qui concerne la version recentrée de la loi Robien, elle est le résultat de la révision de cette dernière en 2012. À la différence de la version précédente, elle concerne tous les investissements immobiliers effectués entre septembre 2006 et décembre 2009. Pour être plus explicite, le régime vient compléter les avantages fiscaux déjà proposés par Borloo neuf. Par conséquent, il permet aux placeurs de profiter d’une réduction allant jusqu’à 6 % pendant les 7 premières années, puis 4 % pour les deux dernières années.
Il est bon de préciser que la deuxième version du 2012-2013 ne remet pas en cause la validité de la version précédente. Bien au contraire, elles sont complémentaires.
Comment se passe la revente d’un bien dans le cadre de la Loi Robien ?
Les propriétaires ont la possibilité de revendre le bien, mais cela est contre le principe du régime. En effet, vous êtes susceptible de vous voir requalifié et serez dans l’obligation de rembourser tous les avantages fiscaux que vous avez déjà bénéficié. Toutefois, le dispositif est conçu pour vous permettre de revendre des biens en cas de besoins urgents sous certaines conditions. À vrai dire, seule une perte d’emploi ou un décès vous donnent la possibilité de revendre votre bien sans perdre vos atouts.
Après 9 ans, la revente ne doit pas avoir des problèmes. Au fait, ce projet implique la vérification du total respect des engagements auxquels vous êtes liés au cours de l’investissement. Si tel est le cas, vous pourrez procéder à la vente. Dans le cas où le bien est toujours loué, il faudrait d’abord prévenir le locataire pour lui donner un congé. Ensuite, vous réaliserez le remboursement de la totalité des emprunts auxquels vous avez contracté de manière anticipée.
Veuillez toutefois bien noter que l’imputation des déficits financiers sur vos revenus globaux n’est pas définitive, notamment si le bien est toujours loué pendant au moins 9 ans suivant la première de date de sa mise en location.
Est-il possible de compléter la loi Robien par d’autres dispositifs ?
Étant donné que chaque régime encadrant l’investissement immobilier a ses propres atouts et inconvénients, les investisseurs se demandent s’il est possible cumuler la loi Robien avec d’autres dispositifs histoire de tirer meilleur profit de son placement. Toutefois, ce n’est pas possible. Il est décidé en effet que la Loi Robien soit un régime à part entière qui peut encadrer l’investissement immobilier à elle seule.
Cette cumulation est d’autant plus interdite encore avec certains régimes comme la déduction forfaitaire Cosse Ancien, le régime micro-foncier, la réduction d’impôts, etc. Cela en va de même pour la réduction d’impôts pour les placements par les investisseurs particuliers dans les DOM ainsi que l’imputation des déficits fonciers sur les bâtiments historiques. De même les immeubles qui découlent le dispositif ancien Malraux.
Par conséquent, la meilleure réflexion à adopter est d’analyser tous les aspects de l’investissement pour éviter de commettre des erreurs dans le choix du régime dans lequel vous allez finaliser votre projet.
Comment profiter la solution de défiscalisation avec la Loi Robien ?
Vous avez un logement qui respecte toutes les conditions imposées par la Loi Robien pour profiter de ses avantages fiscaux ? Sachez qu’il existe certaines obligations déclaratives que vous devez entreprendre et que vous allez par la suite adresser à l’administration fiscale. Il y a dans un premier temps la déclaration d’option, notamment le fameux formulaire n° 2044 EB. Ce document comporte l’adresse et l’identité du contribuable ainsi que l’adresse du bien concerné et sa date d’acquisition. À défaut, la date d’achèvement doit être indiquée dans le cas d’une nouvelle construction ou d’une maison ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation. Aussi, le montant du loyer que vous percevez mensuellement doit être indiqué clairement.
Pour compléter les documents, vous devez fournir une copie du contrat de bail, ou en cas d’absence de celui-ci, une copie du nouveau contrat de bail si vous venez de changer de locataire. Pour les nouvelles constructions, il faut une déclaration d’achèvement de travaux, complétée par une copie de la déclaration d’ouverture de votre chantier. En ce qui concerne les locaux transformés en habitations, il faut également présenter une copie de la déclaration d’achèvement des travaux. À titre de rappel, les maisons non décentes, mais qui ont été rénovées dans son intégralité sont également concernées par le dispositif Loi Robien. Pour profiter des avantages fiscaux de ce type d’investissement, vous devez fournir des attestations qui justifient que vous respectez toutes les conditions imposées par le dispositif.
Il faut préciser également que chaque année, l’investisseur, notamment le propriétaire bailleur est dans l’obligation de compléter sa déclaration par des revenus de détails qui indique le montant de la réduction appliquée au titre d’amortissement pour chaque logement. Bien sûr, les noms de locataires doivent être ajoutés.
En bref, ce dispositif est assez ancien, mais il reste encore très apprécié des investisseurs. C’est parce que les avantages fiscaux qu’il propose sont assez nombreux. Il serait dommage de passer à côté de toutes ces opportunités. De plus, les agences immobilières sont là pour épauler les investisseurs novices qui ne savent très bien s’y prendre. Si tel est votre cas, faites-vous accompagner par un expert et tirez le meilleur profit de votre placement.
Petite historique de la Loi Robien pour tout comprendre sur le dispositif en deux minutes
C’était en 2003 que la première Loi Robien a vu le jour. C’est un régime fiscal qui a été créé en faveur des investisseurs dans l’immobilier locatif. Mais le dispositif a continué d’être revu et amélioré au fur et à mesure où le secteur évolue. Ainsi, la première mise à jour de la loi a eu lieu en 1999 pour se substituer au dispositif de Besson. Ce dernier qui a fini d’ailleurs par dissoudre totalement en 2008 avec l’arrivée de la loi Scellier. À noter qu’à cette époque, notamment en 1999, le dispositif Robien n’a pas encore eu sa dénomination actuelle.
La mise en place de la loi Robien en 2003 a été l’auteur de l’augmentation importante des nouvelles constructions, particulièrement dans certaines zones de la France. Au fait, c’était surtout dans les villes moyennes que la Loi Robien et à ricochet les nouvelles constructions avaient connu leur plus grand essor.
Même si ce dispositif a fait l’objet de nombreuses critiques et a été pointé de doigts par beaucoup de personnes, il continue de faire l’unanimité même à l’heure actuelle.