L’immobilier a toujours été un placement de valeur sûre qui sait résister aux plus dures des épreuves. Le secteur continue d’être en bonne santé malgré les crises sanitaires et économiques causées par la pandémie. Aujourd’hui, on remarque bien que les offres immobilières disponibles sur le marché continuent de se multiplier. Mais il n’y a pas que cela ! L’immobilier permet aux placeurs d’avoir accès à plusieurs possibilités de réduire les impôts sur le revenu. Mais au fait, quelles sont les solutions défiscalisation par le biais de l’investissement immobilier ?
Réduire l’impôt sur le revenu en investissant dans la loi Pinel : la meilleure solution de défiscalisation immobilière ?
Vous avez déjà certainement entendu parler de la défiscalisation immobilière. Depuis plusieurs années déjà, la loi Pinel s’est inscrite dans les solutions qui permettent de réduire les impôts jusqu’à plus de 60 000 euros. Même en 2021, c’est toujours le cas ! Les placeurs experts sont les mieux placés pour savoir que cette dernière est aujourd’hui l’un des dispositifs les plus intéressants et flexibles du marché lorsqu’on parle d’investissement locatif. Son principe reste relativement simple, c’est de permettre aux investisseurs de placer sereinement leur argent tout en profitant d’une réduction d’impôts. Toutefois, cela a une condition.
En effet, vous vous engagez à mettre en location votre bien pendant une durée fixée préalablement. À vrai dire, le contrat de bail doit durer 6 ans, avec une possibilité de le prolonger deux fois pour 3 années supplémentaires. Ce prolongement du contrat de bail signifie également prolongement de l’avantage fiscal. Quant aux loyers, ils sont également plafonnés selon un zonage préalablement défini dans le contrat. Bien sûr, les revenus perçus par les locataires impactent également le loyer.
Il faut savoir également que dans le cadre d’un investissement dans la loi Pinel, plus la durée du contrat de bail est longue plus l’avantage fiscal sera important. Ainsi, pour une location de 6 ans, la réduction des impôts va jusqu’à 12 % contre 18 % pour 9 ans de location et 21 % pour 12 ans.
La Loi Denormandie pour profiter d’une défiscalisation
Celle-ci est une variante de la loi Pinel. Si Pinel s’applique seulement dans les maisons neuves, elle est valable même dans les biens anciens, à condition qu’il y ait des travaux de rénovation à entreprendre. Également, l’investissement devrait se dérouler dans des villes de taille moyenne. Même si cette loi est le plus souvent considérée « la petite sœur de la loi Pinel », les règlements qui encadrent les deux dispositifs sont assez différents. La différence se trouve notamment au niveau du plafond de loyers, mais aussi de la possibilité de louer la maison à un membre de la famille, des conditions de ressources des locataires et bien d’autres.
Par ailleurs, le type de logement concerné par les dispositifs n’est pas forcément le même. En vérité, seuls les logements anciens ayant fait l’objet de travaux de rénovation peuvent bénéficier de la réduction des impôts sur le revenu. Un local transformé en lieu d’habitation est également bénéficiaire des avantages fiscaux.
Par ailleurs, il faut que le logement en question se trouve dans des villes spécifiques notamment fixées par un arrêt mis en vigueur en mars 2019. En ce qui concerne les travaux de rénovation, ils doivent représenter au moins environ 25 % du total de l’opération. Par conséquent, il est important d’être bien informé des conditions posées avant d’envisager d’investir dans l’immobilier par le biais de la loi Denormandie.
Miser sur le déficit financier pour profiter d’une défiscalisation
Si l’on souhaite investir dans l’ancien tout en bénéficiant d’une réduction d’impôts, on pourrait dire que le déficit foncier est la plus belle des solutions. Ici, le principe est comme suit : vous générez du déficit foncier en réalisant des travaux dans un bâtiment voué à la location, mais celui-ci doit avoir un montant supérieur à vos revenus. En revanche, tous les travaux que vous entreprenez, que ce soit d’entretien, de rénovation ou encore d’amélioration sont déductibles sur l’ensemble de vos revenus imposables.
En ce qui concerne les travaux d’agrandissement ou de construction sur l’immobilier, ils ne sont pas pris en compte. C’est le principe du fonctionnement du déficit foncier. Par ailleurs, le montant de ce dernier est plafonné à environ 10 700 euros en une année. Pour ce qui est des déficits, ils sont calculés sur une durée de 10 ans. C’est pour cette raison que ce dispositif est surtout intéressant pour un investissement sur le long terme.
Par contre, le déficit foncier offre l’avantage principal de ne pas faire partie des niches fiscales plafonnées à 10 000 euros dans une année. Ce qui signifie qu’il est toujours possible de réduire ses impôts en optant pour le déficit foncier. Dans tous les cas, vous pourrez toujours vous faire accompagner par un professionnel pour savoir sur le dispositif est bénéfique pour vous ou s’il vaudrait mieux envisager autre chose.
Les SPCI sont-elles intéressantes pour investir dans l’immobilier et réduire ses impôts ?
C’est un dispositif en pleine explosion, ce depuis quelques années maintenant. D’ailleurs, c’est une solution qui ne cesse de susciter l’intérêt des Français. On compte différents types de SPCI, dont l’assurance-vie est la plus connue. Cependant, le dispositif est également valable dans un secteur précis comme l’immobilier. Pour l’immobilier justement, les SCPI de défiscalisation peuvent être solution qui permet une réduction d’impôt intéressante pour les investisseurs.
Ici, on place son argent dans un bien immobilier, mais reste à l’écart de toutes responsabilités de celle-ci. Au fait, c’est la SPCI qui prend en charge de votre location, qu’il s’agit des formalités administratives, des travaux d’entretien nécessaires sur le bien, du versement de l’immobilier ou autre. En contrepartie, vous profiterez d’une réduction des impôts assez importante. Pour information, il y a également ce que l’on appelle : SPCI en Malraux, SPCI spécialisé en déficit foncier ou encore SPCI en Loi Pinel.
Si vous êtes à la recherche d’options pour diversifier vos placements, les SPCI orientées en immobilier se présentent comme un excellent choix. Cette solution permet effectivement de se lancer dans l’investissement dans des lots de biens. Cela est d’ailleurs le gage d’un placement sécurisé étant donné que les risques sont répartis, et ce, tout en continuant de percevoir de bons rendements dans son investissement locatif.
Il ne faut pas oublier non plus que les SCPI européennes peuvent avoir un avantage fiscal. En effet, les immeubles sont situés dans des pays où la fiscalité foncière est moins forte qu’en France. Or, grâce aux conventions fiscales le contribuable paye à la source, dans le pays d’investissement.
Le conventionnement Anah, bonne ou mauvaise idée ?
Grâce à l’Agence Nationale de l’Habitat « Anah », vous avez la possibilité d’avoir une déduction sur les revenus fonciers à condition que vous mettiez en location le bien à des loyers maîtrisés. Cela se déroule dans le total respect d’une convention que vous avez préalablement conclu avec l’Anah. À noter également qu’il existe un certain nombre de conditions que vous devez remplir. Dans un premier temps, il faut que le contrat soit signé dans le cadre de la convention entre le 1er octobre 2016 et le 31 décembre 2016. À compter le 1er janvier 2017, vous profiterez de tous les avantages occasionnés par votre placement.
En ce qui concerne la déduction, elle est fixée à 30 % des revenus bruts notamment si le bien est loué dans un secteur intermédiaire conformément au décret BOI-RFPI-SPEC-20-40-20-30-20150923 n° 10. La réduction peut s’élever à 45 % pour toutes les conventions signées jusqu’au 27 mars 2009. Bien sûr, ce pourcentage est déduit sur les revenus bruts de votre logement qui se trouve dans le secteur social.
La réduction d’impôts sur le revenu peut même aller jusqu’à 70 % si le logement concerné a fait l’objet d’une convention à loyer intermédiaire. Toutefois, la diminution de la fiscalité s’applique uniquement aux biens immobiliers qui se trouvent dans les communes catégorisées dans les Zones A et B1 et B2 et que vos locataires sont des personnes défavorisées.
Qu’en est-il du dispositif Besson ?
Pour les investisseurs, le dispositif Besson est un excellent moyen de profiter d’un amortissement sur le prix revient d’un bien mis en location sous certaines conditions. En effet, il s’applique uniquement dans des zones bien fixées dans les chartes encadrant l’immobilier. Notez alors que les logements concernés par le dispositif Besson sont ceux qui sont achetés neufs ou en état de futur achèvement, d’un logement réhabilité, d’un local transformé en lieu d’habitation, d’un local inachevé ou encore d’une maison construite suite à la demande de la contribuable.
Dans le cadre du dispositif Besson, il est possible de louer le logement à un membre de la famille seulement si la date de son acquisition est concernée par la déduction de la fiscalité. Ainsi, une maison neuve achetée avant le 9 octobre 2002 peut être louée par un ascendant ou un autre membre de la famille.
En optant pour cette solution, le logement doit être loué non meublé. Il fera l’objet d’une résidence principale pour le locataire pendant une durée de 9 ans. En ce qui concerne les dépenses ultérieures comme la reconstruction du logement ou son agrandissement, elles vous ouvrent également droit à des réductions en termes de fiscalité. Quant aux dépenses d’amélioration, elles ouvrent également droit à cette réduction bien qu’elles ne permettent pas tout de suite de déduire rapidement les dépenses en question.
Les dépenses déductibles sont alors égales à 8 % de la revente du logement contre 10 % sur les dépenses d’amélioration pendant 10 ans.
Payer moins d’impôts en investissant dans une nue-propriété
Pour certains profils d’investisseurs, il serait plus avantageux de s’orienter vers l’achat d’un immobilier en nue-propriété. Ici, le but consiste à utiliser un démembrement afin de séparer la nue-propriété pour investir dans un logement à prix réduit, mais ne pas conservant l’usufruit. Cela concerne notamment le droit de vendre et d’habiter le logement avant de le louer. Le contrat de bail pour ce type d’investissement dure généralement 10 à 15 ans, ce qui lui permet d’être une solution d’investissement sur le long terme.
Les avantages du dispositif sont assez nombreux. Dans un premier temps, il vous donne la possibilité de vous constituer un patrimoine immobilier sans pour autant débourser sur un seul coup une somme importante. Dans les premières années d’investissement, vous ne percevez pas de loyers. Par conséquent, vous serez exonéré des revenus fonciers, encore moins des prélèvements sociaux. Mais il n’y a pas que cela ! Au fait, la possibilité de ne pas avoir à payer des impôts locaux est également un avantage non négligeable de l’investissement en nue-propriété. Par contre, vous ne serez pas épargné de la taxe foncière et l’habitation. À noter que ce paiement peut également être effectué par le locataire ou l’usufruitier.
Par ailleurs, l’investissement s’avère intéressant pour ceux qui souhaitent constituer de gros patrimoines notamment si l’achat n’est pas financé par un emprunt immobilier. Dans ce cas, le bien n’est pas inclus dans le patrimoine net qui est taxé à l’ISF. Par contre, si vous avez contracté un prêt immobilier pour finaliser votre projet, les intérêts pourront être déduits sur le reste de vos revenus fonciers.
De plus, vous avez la possibilité de récupérer pleinement la propriété jusqu’à la fin du démembrement. En bref, investir dans l’immobilier en nue-propriété est une solution assez avantageuse pour les investisseurs désireux de se constituer un patrimoine.
Comment profiter au mieux de la défiscalisation immobilière ?
L’immobilier est une des solutions à privilégier lorsque l’on désire défiscaliser. Il existe de nombreuses solutions : Pinel, Robien ou même nue propriété. Chacun devra choisir la solution qui est la plus adaptée à son propre cas.